マンション外壁工事を徹底解説！費用相場から注意点まで

マンションの外壁は、建物の美観を保つだけでなく、居住者の安全を守る重要な役割を担っています。しかし、風雨や紫外線に晒されることで、経年劣化は避けられません。適切な時期に適切な外壁工事を行うことは、マンションの寿命を延ばし、資産価値を維持するために不可欠です。

この記事では、マンション外壁工事の種類や費用相場、工事の流れ、注意点などを詳しく解説します。管理組合やマンションオーナーの方はもちろん、マンションにお住まいの方も、ぜひ参考にしてください。

なぜマンション外壁の修繕は重要なのか？適切なタイミングとは

マンションの外壁は、常に厳しい環境に晒されています。雨風、紫外線、気温の変化などが複合的に作用し、徐々に劣化が進んでいきます。外壁の劣化を放置すると、建物の美観を損なうだけでなく、雨漏りや構造体の腐食など、より深刻な問題を引き起こす可能性があります。定期的な修繕は、これらの問題を未然に防ぎ、マンションの寿命を延ばすために不可欠です。

放置すると危険！外壁劣化のサインを見逃さないで

外壁の劣化は、放置すると様々な問題を引き起こします。例えば、雨漏りは建物の内部を腐食させ、シロアリの発生を招くこともあります。また、外壁の剥がれやひび割れは、落下して通行人に危害を加える可能性もあります。早期発見・早期対応が重要です。以下のサインが見られたら、専門業者に相談することをおすすめします。

• ひび割れ（クラック）：外壁に細い線状のひびが入っている状態。放置すると雨水が浸入し、内部の腐食につながる可能性があります。
• 塗膜の剥がれ・膨れ：塗膜が部分的に剥がれたり、膨らんだりしている状態。防水機能が低下しているサインです。
• コケ・カビの発生：外壁にコケやカビが発生している状態。湿気が多い場所や日当たりの悪い場所に発生しやすく、美観を損ねます。
• チョーキング：外壁を触ると白い粉が付着する現象。塗膜が劣化し、防水効果が低下しているサインです。
• シーリング材の劣化：シーリング材（外壁材の隙間を埋めるゴム状の素材）にひび割れや剥がれが見られる状態。雨水の浸入を防ぐ機能が低下しています。
• 鉄部のサビ：手すりや階段などの鉄部にサビが発生している状態。放置すると腐食が進み、強度が低下する可能性があります。
• タイルの剥がれ・浮き：タイルが剥がれたり、浮いたりしている状態。落下して人に危害を加える可能性があります。

修繕時期を見極める！築年数と劣化状況を考慮

マンション外壁の修繕時期は、築年数や立地条件、使用されている外壁材の種類などによって異なります。一般的には、新築から10～15年を目安に、最初の修繕を検討するのが良いでしょう。その後は、5～10年ごとに定期的な点検を行い、必要に応じて修繕を行うのが理想的です。ただし、上記の劣化サインが見られた場合は、築年数に関わらず、早めに専門業者に相談することをおすすめします。

また、大規模修繕工事の周期に合わせて外壁工事を行うのも一つの方法です。大規模修繕工事は、マンション全体の劣化状況を把握し、計画的に修繕を行うためのものです。外壁工事を大規模修繕工事と合わせて行うことで、費用の削減や工事の手間を省くことができます。

関連記事：なぜ「外壁塗装はまだするな」と言われるのか？本当に適した時期・劣化症状

マンション外壁工事の種類：最適な修繕方法を見つけよう

マンション外壁工事には、様々な種類があります。それぞれの工事内容や目的、費用が異なるため、マンションの状態や予算に合わせて適切な工事を選ぶことが重要です。ここでは、代表的な外壁工事の種類について解説します。

塗装工事：美観と保護機能を回復

塗装工事は、外壁の美観を回復させるとともに、防水性や耐久性を向上させるための最も一般的な工事です。塗料の種類によって、耐候性、遮熱性、低汚染性などの機能を追加することもできます。塗装工事は、定期的なメンテナンスとして最も推奨される方法の一つです。

塗装の種類と特徴

塗料には様々な種類があり、それぞれ特徴が異なります。代表的な塗料の種類と特徴は以下の通りです。

• アクリル塗料：比較的安価で施工しやすいですが、耐久性は低めです。
• ウレタン塗料：アクリル塗料よりも耐久性が高く、価格も手頃です。
• シリコン塗料：耐久性、耐候性に優れており、コストパフォーマンスが高い塗料です。
• フッ素塗料：耐久性が非常に高く、長期間美しい状態を保つことができますが、価格は高めです。
• 無機塗料：耐候性、耐火性、低汚染性に優れており、近年注目されている塗料です。

塗装工事の工程

一般的な塗装工事の工程は以下の通りです。

1. 高圧洗浄：外壁の汚れやコケ、カビなどを洗い落とします。
2. 下地処理：ひび割れや剥がれなどを補修します。
3. 養生：窓やサッシなどを塗料で汚さないように保護します。
4. 下塗り：塗料の密着性を高めるための下地塗料を塗布します。
5. 中塗り：塗料の性能を発揮させるために、必要な膜厚を確保します。
6. 上塗り：仕上げの塗料を塗布します。

タイル補修工事：剥がれや浮きを修復

タイル外壁の場合、タイルの剥がれや浮きが発生することがあります。タイルの剥がれや浮きを放置すると、落下して人に危害を加える可能性があるため、早急な補修が必要です。タイル補修工事では、剥がれたタイルを貼り直したり、浮いているタイルを固定したりします。

補修方法の種類

タイル補修には、以下のような方法があります。

• 張り替え：剥がれたタイルを新しいタイルに張り替えます。
• エポキシ樹脂注入：浮いているタイルの裏側にエポキシ樹脂を注入し、固定します。
• アンカーピンニング：浮いているタイルにアンカーピンを打ち込み、固定します。

補修時の注意点

タイル補修を行う際には、以下の点に注意が必要です。

• 既存のタイルと同じ種類のタイルを使用する：色や柄が異なるタイルを使用すると、仕上がりが不自然になります。
• 適切な接着剤を使用する：タイルの種類や下地の状態に合わせて、適切な接着剤を選ぶ必要があります。
• 専門業者に依頼する：タイル補修は専門的な知識と技術が必要なため、DIYで行うのは難しい場合があります。

コンクリート補修工事：ひび割れや欠損を修復

コンクリート外壁の場合、ひび割れや欠損が発生することがあります。ひび割れや欠損を放置すると、雨水が浸入し、内部の鉄筋を腐食させる可能性があるため、早急な補修が必要です。コンクリート補修工事では、ひび割れを埋めたり、欠損部分を修復したりします。

補修方法の種類

コンクリート補修には、以下のような方法があります。

• ひび割れ補修：ひび割れに樹脂を注入したり、モルタルで埋めたりします。
• 欠損補修：欠損部分にモルタルやコンクリートを充填します。
• 断面修復：鉄筋が露出している場合、鉄筋の防錆処理を行い、断面を修復します。

補修時の注意点

コンクリート補修を行う際には、以下の点に注意が必要です。

• ひび割れの原因を特定する：ひび割れの原因を特定し、適切な補修方法を選ぶ必要があります。
• 適切な材料を使用する：コンクリートの種類や劣化状況に合わせて、適切な材料を選ぶ必要があります。
• 専門業者に依頼する：コンクリート補修は専門的な知識と技術が必要なため、DIYで行うのは難しい場合があります。

鉄部塗装工事：サビから守り、耐久性を向上

手すりや階段などの鉄部は、サビが発生しやすい箇所です。サビを放置すると、腐食が進み、強度が低下する可能性があるため、定期的な塗装が必要です。鉄部塗装工事では、サビを落とし、防錆塗料を塗布してから、仕上げの塗料を塗布します。

塗装の工程

一般的な鉄部塗装の工程は以下の通りです。

1. ケレン作業：サビや古い塗膜を落とします。
2. 錆止め塗料の塗布：錆の発生を防ぐための錆止め塗料を塗布します。
3. 下塗り：塗料の密着性を高めるための下地塗料を塗布します。
4. 上塗り：仕上げの塗料を塗布します。

塗料の種類

鉄部塗装に使用する塗料には、以下のような種類があります。

• 合成樹脂塗料：比較的安価で施工しやすいですが、耐久性は低めです。
• ウレタン塗料：耐久性、耐候性に優れています。
• シリコン塗料：耐久性、耐候性、耐薬品性に優れています。

シーリング修繕工事：防水性を確保

シーリング材は、外壁材の隙間を埋めるゴム状の素材で、雨水の浸入を防ぐ役割を担っています。シーリング材は、経年劣化によりひび割れや剥がれが発生するため、定期的な打ち替えや打ち増しが必要です。シーリング修繕工事では、劣化したシーリング材を撤去し、新しいシーリング材を充填します。

シーリング材の種類

シーリング材には、以下のような種類があります。

• シリコン系：耐候性、耐薬品性に優れていますが、塗料が密着しにくいという欠点があります。
• ウレタン系：伸縮性、耐摩耗性に優れていますが、耐候性は低めです。
• 変成シリコン系：シリコン系とウレタン系の両方の特性を兼ね備えており、近年主流となっています。

施工方法

シーリング工事には、打ち替えと打ち増しの2つの方法があります。

• 打ち替え：既存のシーリング材を全て撤去し、新しいシーリング材を充填します。
• 打ち増し：既存のシーリング材の上から、新しいシーリング材を充填します。

マンション外壁工事の費用相場

マンション外壁工事の費用は、建物の規模、工事の種類、使用する材料などによって大きく異なります。ここでは、代表的な工事の種類ごとに、費用相場の目安をご紹介します。

工事の種類別 費用相場

• 塗装工事：1平方メートルあたり3,000円～8,000円
• タイル補修工事：1平方メートルあたり5,000円～15,000円
• コンクリート補修工事：1平方メートルあたり8,000円～20,000円
• 鉄部塗装工事：1平方メートルあたり2,000円～5,000円
• シーリング修繕工事：1メートルあたり500円～1,500円

上記はあくまで目安であり、実際の費用は、建物の状態や業者によって異なります。複数の業者に見積もりを依頼し、費用を比較検討することをおすすめします。

塗装工事：階数別の費用相場

塗装工事の場合、マンションの階数が高くなるほど、足場の設置費用や作業効率の低下により、費用が高くなる傾向があります。以下に、階数別の費用相場の目安をまとめました。

階数	想定戸数	総額費用の目安	1戸あたりの目安
3階	6〜12戸	600万 〜 1,000万円	60万〜90万円
4階	8〜16戸	900万 〜 1,500万円	65万〜95万円
5階	10〜20戸	1,200万 〜 2,200万円	70万〜110万円
10階	40〜60戸	4,500万 〜 8,500万円	80万〜130万円
15階	80〜120戸	1.2億 〜 2.2億円	90万〜150万円
20階	150〜200戸	2.5億 〜 4.5億円	110万〜180万円

上記の表は、あくまで一般的な目安です。実際の費用は、建物の状態や業者によって異なりますので、必ず複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討するようにしてください。

関連記事：足場費用の相場はいくら？外壁・屋根リフォームに必要な足場代の適正価格

マンション外壁工事の流れ：着工から完了までのステップ

マンション外壁工事は、計画から完了まで様々なステップを踏みます。ここでは、一般的な工事の流れと工期について解説します。

工事の全体工程

マンション外壁工事の全体工程は以下の通りです。

1. 事前調査・診断：建物の劣化状況を調査し、最適な工事内容を検討します。
2. 見積もり依頼・業者選定：複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討します。
3. 契約：工事内容、費用、工期などを確認し、契約を締結します。
4. 近隣住民への説明：工事期間中の騒音や影響について、近隣住民に説明を行います。
5. 足場の設置：高所作業を行うために、足場を設置します。
6. 高圧洗浄：外壁の汚れやコケ、カビなどを洗い落とします。
7. 下地処理：ひび割れや剥がれなどを補修します。
8. 養生：窓やサッシなどを塗料で汚さないように保護します。
9. 塗装工事（またはその他の工事）：選択した工事を行います。
10. 足場の解体：工事完了後、足場を解体します。
11. 完了検査：工事の仕上がりを確認します。
12. 引き渡し：工事完了報告書を受け取り、引き渡しとなります。

平均的な工期

マンション外壁工事の工期は、建物の規模や工事の種類によって異なりますが、一般的には1ヶ月～3ヶ月程度です。塗装工事のみの場合は比較的短く、タイル補修やコンクリート補修など、大掛かりな工事が必要な場合は長くなる傾向があります。また、天候によっても工期が変動する可能性があります。

マンション外壁工事の注意点：後悔しないために知っておくべきこと

マンション外壁工事は、費用も時間もかかる一大イベントです。後悔しないためには、注意点を知っておくことが重要です。ここでは、特に注意すべき点について解説します。

相見積もりは必須！複数の業者から見積もりを取ろう

マンション外壁工事の費用は、業者によって大きく異なります。管理会社や不動産会社からの見積もりだけで決めずに、必ず複数の業者から相見積もりを取り、比較検討しましょう。相見積もりを取ることで、適正な価格を知ることができ、不要な費用を削減することができます。また、業者の技術力や対応なども比較することができます。

工事期間中の不便さを受け入れる覚悟を

マンション外壁工事中は、騒音や臭い、ベランダの使用制限など、様々な不便が生じます。特に、洗濯物を干せない期間があったり、窓を開けられない時間帯があったりするなど、日常生活に影響が出ることもあります。事前に工事期間中の不便さについて、管理組合や業者から十分に説明を受け、ある程度の覚悟をしておくことが大切です。

契約前に工事内容をしっかりと確認

契約書に記載されている工事内容、費用、工期などをしっかりと確認しましょう。不明な点や疑問点があれば、必ず業者に質問し、納得できるまで説明を受けることが重要です。特に、使用する塗料の種類や性能、保証内容などは、しっかりと確認しておきましょう。

近隣住民への配慮を忘れずに

工事期間中は、騒音や臭いなどで近隣住民に迷惑をかける可能性があります。工事前に、管理組合や業者と一緒に近隣住民への挨拶を行い、工事内容や期間について説明しておきましょう。また、工事期間中は、できる限り騒音を抑えたり、臭いの発生を少なくしたりするなど、近隣住民への配慮を心がけましょう。

悪徳業者に注意！

残念ながら、外壁工事業界には悪徳業者も存在します。「今すぐ契約すれば大幅割引」「不安を煽るようなことを言う」など、不審な点があれば、契約を急がずに、他の業者にも相談してみましょう。また、契約前に業者の評判や実績などを調べておくことも重要です。

関連記事：外壁塗装では相見積もりが不可欠！費用を抑えて信頼できる業者を選ぶためのポイント

まとめ：マンション外壁工事を成功させるために

マンション外壁工事は、マンションの寿命を延ばし、資産価値を維持するために不可欠なものです。しかし、費用も時間もかかるため、慎重に進める必要があります。この記事では、マンション外壁工事の種類や費用相場、工事の流れ、注意点などを詳しく解説しました。この記事を参考に、適切な時期に適切な外壁工事を行い、快適なマンションライフを送ってください。

マンション外壁工事を成功させるためには、信頼できる業者選びが最も重要です。複数の業者から相見積もりを取り、費用だけでなく、技術力や対応なども比較検討しましょう。また、工事期間中は、近隣住民への配慮を忘れずに、快適なマンションライフを送れるように心がけましょう。

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